午后，钟楼区永红街道白云南路东侧的陈渡码头广福街南区，检测公司技术员进进出出，隔壁餐饮店的灶台上热气腾腾，沿街外摆区坐着三三两两的食客。看着眼前的人流车流，永红街道陈渡村党委书记徐涛感慨万千。广福街南区约8500平方米的村级资产曾低效闲置多年，如今通过专业运营，21家现代服务业商户先后进驻，村集体的“家底”又厚实了起来。
陈渡村集体经济繁荣于上世纪八九十年代，时至今日大部分村办企业老厂房“老龄化”严重，已不适应服务业的发展。2022年永红街道启动陈渡工业片区改造，2024年又启动集体“三资”专项整治，陈渡村围绕闲置资产盘活先行先试，从“一锤子收租”的房东变身“微生态”的操盘者，累计盘活闲置资产5处，总建筑面积25000余平方米，在“小切口”中做出了城乡融合发展的“大文章”。
破题：26%撬动74%
陈渡村的试水，其实早在2019年就已经开始。
彼时，2岁的陈渡码头创意园在清潭西路美食一条街开始崭露头角，这个民营厂区变身综合园区的成功案例让村委班子刮目相看。于是就有了村委在顶层规划上的一次关键转身。
当年，村委全面盘点资产，发现低效使用的爱百格箱包厂等资产成为村集体致富路上的拦路虎。“召开村民代表大会，大家集体表决！”大会上，总投资2000万元的陈渡码头广福街改造方案得以通过。陈渡村勇敢迈出了第一步——这一项目中，村集体资产面积占了26%，第三方资产面积占74%，而正是这26%的“小份额”，撬动了2000万元社会资本的“总投入”，，在2021年完成了外立面出新和基础设施优化，摇身一变成为汇聚24家一线餐饮的网红街区。
但对陈渡村来说，“啃”下硬骨头只是起点。
面对陈渡村原有的工业一区、二区、三区面广量大且长期低效闲置的集体资产，村委书记徐涛心里有一笔清醒的账：村集体自己管，缺专业运营能力；全部推倒重来，既没有财力，也会切断已经在陈渡扎根的商业生态。于是，一套“村集体+企业”的EPC+O模式（村集体顶层规划，专业运营商进行改造、招商和运营）应运而生。陈渡村和陈渡码头文化科技发展有限公司的双向奔赴，让闲置资产盘活这道题很快迎刃而解。
布局：精算“流量密码”
在陈渡码头广福街南区，你会发现入驻商户名单上一个有趣的现象：一边是从事煤矿自动化、信息化、智能化研发的中国煤科常州检测中心陈渡检测基地，一边是花苑里本帮菜、鹤岗小串、许家味土菜馆等热门餐饮。这组看似“反差感”极强的组合，正是陈渡村在产业布局上的刻意为之。
“城中村工业园区的‘病灶’，往往不在于房子旧，而在于人群单一。”徐涛告诉记者，街道和村委在考察调研中发现，纯餐饮街区人流量有高峰和低谷，纯办公园区到了晚上就是一座空城。园区改造的核心不在于盖多漂亮的楼，而在于运营能否持续。为此，村委坚持“运营前置”的工作思路，变“先建后招”为“以需定建”，确保项目从规划阶段即具备市场化生命力。
基于这一理念，街道和村委主动对接央企中煤科工，围绕其产业需求和配套功能，推动中煤科工陈渡检测基地成功落地。项目总占地15亩，建筑面积8500平方米。在推进过程中，村委全链条介入、全环节保障：招商与政策端实行“一企一策”；基础设施端提前完成“三通一平”，同步推进厂房定制化改造；安全监管端从严把控。单个项目就增加年度集体收入48万元，实现了服务企业发展、提升城乡环境、壮大集体收入的“三赢”效果。
陈渡码头广福街南区2024年启动，今年年初开园。开园以来，大量科研人员和办公人群构成了稳定的日间消费基本盘；反过来，餐饮街区带来的烟火气和流量，也让各类人才在园区和楼宇之外有了扎根这片热土的理由。更深一层看，央企的进入还在悄然改变着园区的“质量基线”，这也恰恰是城中村高质量更新中最难的一道坎。科研机构对办公环境、消防规范、物业响应速度的高要求，天然拉高了整个园区的运营标准，这种高标准也溢出到了其他商户和整个片区。
远见：村委“长期陪跑”
陈渡村在盘活闲置资产时，还有一个不太起眼、却很有分量的做法：对园区运营者不是简单涨租，而是基于村民代表集体决议的前提下，适当拉长租约，给予一定免租期。这一“长期陪跑”的做法也在潜移默化地影响着园区运营者。
“园区的餐饮老店，有数据、有口碑，但经不起短期租约的折腾。租金‘收割’过于短视，不如用免租期换取商户把产品和服务做扎实，毕竟园区要的是‘长期有质量’，而不是一时满租。”陈渡码头广福街南区的运营方、陈渡码头文化科技发展有限公司总经理张鑫如是说。
陈渡码头广福街南区商户、来自四川的餐饮主理人莫少的经历是一个注脚。他的大桥小院10多年前落地陈渡码头时，看中的就是停车方便、配套能逐步跟上来。多年“陪跑”积累下了不错的人气和口碑，南区一启动，他就将新品牌“花苑里”锁定在了这里。“我们店比较传统，坚持名厨亮灶，不做预制菜，注重口碑。”莫少说，新店开在南区后，园区运营方成了他的“贤内助”，帮忙划好停车位、举办商户交流分享、组织文旅活动为园区引流，这些园区内的“增值配套”让他底气十足。
园区和村的关系也在变。以前园区是园区、村是村，中间隔着一堵墙；现在墙拆了，人气涨了，人流量多了，园区的商户“活”了，村民的房租稳了，村集体的经济上去，从村民到商户，从运营方到顾客，人人可感。
“城中村工业园区的更新，最难的不是把旧厂房翻新，而是让这片土地上的集体资产学会自己呼吸、自己造血。”永红街道党工委书记吕萍香表示，“简单的收租金是收今天，而长线的养生态则是养明天。近年来，街道聚焦农村集体‘三资’整治要求，以‘清底数、建机制、强监管、促发展’为目标，打造了陈渡、东方等村级工业园区，盘活集体资产近10万平方米，2025年实现村集体收入近6000万元，同比‘十三五’末增长超20%。”
陈渡村的实践证明，城市更新不必是大拆大建的“推倒重来”，也可以是精雕细琢的“腾笼换鸟”。村级资产的盘活也不可能再靠“卖地—收租”的短周期循环，而必须学会在运营管理中获取长期收益、在生态培育中激发集体资产的造血能力。当村委从“房东”变成“生态运营者”，闲置资产才真正换了活法，城市更新的“内涵式发展”才落下了可感可及的一笔。
