编者按：
本月召开的城市更新工作现场推进会，强调要推动沉睡资产转化为发展增量，将低效用地盘活作为拓展产业空间、拉动有效投资、提升城市能级的关键抓手。为全景展现各地存量土地盘活样本实践，市资规系统梳理32个实景案例编成典型场景案例集，推出常州市低效用地再开发系列报道。首篇报道走进工业更新一线，讲述我市“工改工”激活产业新空间的鲜活故事。
“工改工”，即自然资源规划部门依托国土空间规划，在不改变工业用地性质的前提下，通过改建、扩建、拆改重建等方式盘活低效工业用地，实现提容增效、产业迭代、空间提质，助力工业经济高质量发展。
常州制造业历史久远，早年建成的工业片区普遍存在厂房低矮、产能落后、土地粗放利用等问题，部分地块处于低产出、低效能的沉睡状态。伴随城市发展进入存量更新时代，如何把闲置低效厂区变废为宝成为了破题关键。我市资规部门不搞“一刀切”，分层分类搭建配套举措：推行用地清单制、“拿地即开工”合并审批，前置多项评估；建立产业用地双合同全周期监管，将容积率、亩均税收、产业类别等硬性要求贯穿土地出让、运营、退出全链条；针对不同场景，提供差异化规划解决方案，形成多元改造路径。
走进武进国金湖塘科创港工业园，一栋栋现代化高标准厂房错落排布，宽阔的货运通道、配套食堂、物业用房一应俱全，机器轰鸣此起彼伏。很难想象，几年前这里扎堆了一批高污染、高能耗的传统厂房，土地利用粗放。
“这片区域底子比较复杂，既有纺织小厂，也有老村落、村校旧址，危污散乱问题突出。”江苏国经控股集团有限公司湖塘科创港项目负责人卞建荣介绍，作为武进首个区级平台联合社会企业合作运营的园区更新项目，工业园创新采用“基金+基地+城市”模式破局，一期建筑面积41400平方米，2025年1月已经完成交付；二期总建筑面积45400平方米，预计2027年3月交付。目前，园区已有14家企业入驻生产，以本土优质制造企业为主，剩余载体招商亦在如火如荼接洽中。谈及项目背后的基金矩阵，卞建荣介绍：“共计撬动关联了29个子基金、总规模超400亿元，组成服务整个湖塘科技产业园的基金群。目前已落地3个项目，后续还将持续为片区低效用地再开发导入产业资源。”依托区级产业母基金撬动社会资本，通过投招联动把优质项目引进来，再配上“工业上楼”的高标准载体设计，老旧地块真正实现了脱胎换骨。
在常州，像国金湖塘科创港这样的蜕变故事正在不断上演。经开区大运河岸边的新誉运河智创湾项目是另一案例。立于岸边远眺，800多米滨河绿廊蜿蜒舒展，后方一批高标准工业厂房拔地而起。“这里原先的厂区多是20多年前建成的，低矮分散，土地产出效益低下。由于紧邻大运河生态管控带，改造就不能简单拆旧建新。”经开区资规分局开发利用股副股长陈兰说，项目启动于2023年，是经开区《工业园区更新工作实施意见》落地后的重要实践载体。资规部门全程深度参与，反复优化方案，对厂房布局、容积率、建筑密度、停车位、内部路网等指标逐项把关。一方面“做减法”，拆除管控区内老旧厂房，还给运河生态岸线；另一方面“做加法”，定制高承重、大层高现代化厂房，挖掘地下空间完善配套，把容积率从0.8提升至2.5，实现生态保护与产业发展双向兼顾。
从武进以基金、基地、城市联动焕新工业园区，到经开大运河岸边生态与产业的协同更新；从天宁新能源装备制造实现“地等项目”的精准落位，到金坛儒林探索工业用地分割转让；从溧阳依靠府院携手破解产权归集难题，到新北创新激活集体低效用地抱团共富……常州各地的“工改工”实践坚守“腾笼换鸟”内核，实现生态、产业、土地集约多方共赢。如今，一批优质企业相继落户改造后的园区，产业链上下游加速集聚，地块平均容积率实现翻倍增长，亩均税收普遍得到大幅提升，土地产出效益实现跨越式提升。
下一步，全市资规系统将持续推广成熟盘活样板，以接地气、可复制的城市更新方案，持续推动老旧工业区迭代升级，以高效土地利用支撑城市高质量更新。
